Shenzhen Deep Dive
深圳市场深度数据
数据截至 2026年Q2，每月3号更新
存量
987万㎡
空置率
24.3%
平均租金
178元/㎡
租金同比
-9.9%
存量与新增供应
单位：万㎡
租金走势
单位：元/㎡/月 | 2024年1月 — 2025年6月
各子市场租金与空置率
| 子市场 | 存量 | 空置率 | 租金 |
|---|---|---|---|
| 福田 | 387 | 22% | 198 |
| 南山 | 254 | 29.8% | 192 |
| 前海 | 220 | 37.2% | 144 |
| 罗湖 | 72 | 35.2% | 140 |
| 宝安 | 54 | 34.6% | 161 |
客群分析
租户行业分布
租赁面积段分布
科技企业持续扩张
科技企业占比连续三年上升，2024年占比28.1% → 2025年30.2% → 2026年32.5%
金融行业稳健
金融业占比基本稳定在24-25%，券商和量化基金为扩租主力
小面积需求上升
500㎡以下小面积需求占比从2024年的24.1%升至28.5%，灵活办公趋势明显
业主方变化
深圳甲级写字楼主要业主方市场份额与格局演变
| 业主方 | 存量(万㎡) | 市场份额 | 趋势 |
|---|---|---|---|
| 华润置地 | 150 | 13.9% | → |
| 平安不动产 | 120 | 11.1% | → |
| 万科 | 85 | 7.9% | ↓ |
| 招商蛇口 | 75 | 6.9% | → |
| 卓越集团 | 65 | 6.0% | ↓ |
| 凯德集团 | 45 | 4.2% | → |
| 黑石 | 35 | 3.2% | ↑ |
| 其他 | 505 | 46.8% | → |
民营→国资
部分民营开发商因资金压力出售资产，国资背景业主占比从2023年的38%升至2026年的46%
外资加仓
黑石、凯德等外资持续关注深圳核心区折价资产，2025-2026年交易活跃
轻资产化
头部开发商从持有转向轻资产运营管理，万科、卓越近年已出售多个写字楼资产包
重要事件时间线
深圳市规划和自然资源局龙岗管理局关于深圳市龙岗区2026年度第四批次城市建设用地拟永久使...
https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_12916079.html
深圳市规划和自然资源局福田管理局关于福田区沙头街道文化创意园城市更新单元01地块规划公示
https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_12903064.html
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五大行发布2026Q2季报：空置率回落，租金降幅收窄，市场筑底信号初现
戴德梁行：空置率29.1%（较2025年末-0.4pp），成交面价144.2元/㎡/月。高力国际：空置率24.3%（环比-2.1pp），净有效租金131.1元/㎡/月（环比-0.7%）。仲量联行：消费电子/AI/出海三大新动能贡献成交30%。蓝石数据：Q2吸纳量71.1万㎡（全口径），环比+19%。
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新增约12万㎡甲级写字楼面积，预计2027年Q2入市
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字节跳动签约入驻招商局广场
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