Tier-1 Cities Comparison
一线城市写字楼市场对比
北京、上海、深圳甲级写字楼核心指标横向对比，数据截至2026年6月
北京
存量1280万㎡
平均租金
320元/㎡/月-3.1%
空置率16.2%
- —丽泽、通州运河商务区持续放量，2026年新增供应约35万㎡
- —金融街、CBD核心区空置率维持在10%以内
- —科技企业中关村、望京持续扩租，对冲部分传统行业收缩
- —平均租金320元/㎡/月，环比稳定，同比降幅收窄至3.1%
上海
存量1650万㎡
平均租金
265元/㎡/月-4.8%
空置率19.5%
- —陆家嘴、南京西路传统核心区空置率约12%，表现稳健
- —前滩、徐汇滨江、北外滩新兴板块竞争激烈，空置率超25%
- —外资企业租赁需求温和恢复，但仍低于疫情前水平
- —全市平均租金265元/㎡/月，同比下降4.8%，核心与非核心区租金分化加剧
深圳
存量987万㎡
平均租金
178元/㎡/月-9.9%
空置率24.3%
- —Q2无新增甲级写字楼入市（戴德梁行口径），上半年仅1个项目9.3万㎡交付（高力口径），新增供应节奏明显放缓
- —上半年净吸纳量17.5万㎡，升级搬迁（27%）和新租需求（37%）为双引擎，TMT行业占比升至32.4%
- —前海空置率37.2%为全市最高（戴德梁行），龙坂片区仅15.3%为全市最低（蓝石数据），市场结构性分化加剧
- —消费电子、AI+应用、品牌出海三大新动能合计贡献上半年租赁成交面积近30%（仲量联行）
- —租金降幅收窄：净有效租金环比仅降0.7%（高力），优质项目率先企稳，「以价换量」逻辑正在弱化
- —潜在供应体量仍大：截至2028年未来供应约406万㎡（戴德梁行），前海占121万㎡，中期压力未解除
核心指标对比
北京
上海
深圳
平均租金
元/㎡/月
空置率
%
存量
万㎡
深圳子市场分化
福田 · 南山 · 前海 · 罗湖 · 宝安 — 戴德梁行口径
空置率
%
平均租金
元/㎡/月 · 挂牌价
三城趋势洞察
北京
结构性分化
金融街/CBD核心区供需健康，丽泽/通州新兴板块空置压力大。租金降幅收窄至3.1%，市场底部信号初现。
上海
供应洪峰
2024-2026年是上海写字楼供应高峰，前滩/北外滩/徐汇滨江集中入市，租金仍有下行空间。
深圳
高供应+高空置
前海/宝安/超总持续放量，空置率突破25%。但科技企业活跃，中长期需求基本面优于京沪。