南山 · 南山后海 · 甲级
招商局广场
深圳市南山区蛇口望海路1008号
195
元/㎡/月
78.0
入驻率 %
总建面
10.7万㎡
办公面积
6.1万㎡
楼层数
37层
入市年份
2012
层高
4.5m
电梯
18部
停车位
751个
物业管理
招商物业
物业费
31元/㎡
楼面面积
1600-1800㎡
绿色认证
无
业主方
招商蛇口
项目诊断
招商局广场是蛇口片区的地标甲级写字楼，由美国SOM建筑设计事务所操刀，211米全玻璃幕墙塔楼。项目最大差异化优势是深圳罕有的山海景观办公——坐拥深圳湾海景与大南山山景双重资源，距海上世界仅100米。招商局集团旗下企业锁定相当比例面积，出租率维持在82%左右。2012年竣工的楼龄使其硬件标准（无LEED认证）落后于新建超甲级，但4.5m层高、通力电梯、18m挑高大堂等配置至今仍属中上水平。
区位价值
7.5
硬件品质
7.0
租赁表现
7.5
投资价值
6.5
发展前景
7.0
优势 Strengths
- +深圳稀缺山海景观办公（深圳湾海景+大南山山景），不可复制
- +SOM设计+全玻璃幕墙，建筑品质获国际认可
- +招商局集团品牌背书，央企租户生态稳定
- +距海上世界地铁站仅100米+海上世界商圈配套成熟
劣势 Weaknesses
- −2012年竣工，部分设备老化，无LEED等绿色建筑认证
- −总建面仅10.7万㎡，办公面积6.1万㎡，体量偏小
- −蛇口片区地理偏隅，对福田/罗湖企业吸引力有限
- −标准层1600-1800㎡偏小，大型企业整层需求难以满足
机会 Opportunities
- ○蛇口国际化社区氛围吸引外企和跨国机构入驻
- ○太子湾邮轮母港+K11 ECOAST等重大文旅商业配套提升片区价值
- ○望海路快速化改造缩短蛇口与前海/深圳湾通勤时间
- ○字节跳动等科技巨头已入驻蛇口，带动科技企业集聚
威胁 Threats
- △深圳湾超总、后海总部基地新建项目对蛇口形成截流
- △楼龄增长带来的设备更新和节能改造成本上升
- △海上世界片区商业竞争加剧，部分配套可能老化
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 招商局广场← | 195 | 22.0 | 0 |
| 中国华润大厦 | 260 | 18.0 | +65 |
| 深圳湾1号 | 280 | 12.0 | +85 |
| 太子湾商务中心 | 160 | 25.0 | 35 |
| 平安金融中心 | 280 | 14.0 | +85 |