罗湖 · 罗湖 · 超甲级
京基100
深圳市罗湖区深南东路5016号
170
元/㎡/月
74.0
入驻率 %
总建面
22.0万㎡
办公面积
17.0万㎡
楼层数
100层
入市年份
2011
层高
4.2m
电梯
64部
停车位
2100个
物业管理
京基物业（仲量联行顾问）
物业费
32元/㎡
楼面面积
2400-3100㎡
绿色认证
LEED 金级
业主方
京基集团
项目诊断
京基100以441.8米高度曾是深圳第一高楼（2011-2016），由英国TFP设计、总投资近50亿元。64部日本原装三菱电梯（最高9m/s）至今仍是深圳电梯配置密度最高的超甲级写字楼。蔡屋围金融中心区核心位置+大剧院地铁上盖+KK MALL商业配套，商务生态环境成熟。但2011年竣工至今已14年，层高4.2m、无冰蓄冷系统等配置与新建超甲级存在代际差距。罗湖老城区整体商务吸引力下降背景下，170元/㎡·月的租金守价压力加大。
区位价值
7.5
硬件品质
7.5
租赁表现
7.0
投资价值
6.0
发展前景
6.5
优势 Strengths
- +441.8米罗湖第一高楼，蔡屋围金融中心区绝对地标
- +64部三菱电梯（9m/s），深圳电梯密度最高的超甲级项目
- +大剧院地铁双线上盖+KK MALL商业综合体，配套成熟度极高
- +7层证券交易楼层（5m层高），金融企业定制化空间配置独特
劣势 Weaknesses
- −2011年竣工，楼龄14年，硬件配置（4.2m层高）落后于新建超甲级
- −罗湖老城区商务吸引力持续下降，企业对罗湖选址意愿走低
- −标准层得房率偏低（约65%），空间使用效率不如竞品
- −无冰蓄冷系统，加班空调费800元/小时，企业运营成本高
机会 Opportunities
- ○蔡屋围-湖贝片区城市更新（华润湖贝+京基蔡屋围旧改），区域面貌将大幅提升
- ○罗湖'红岭新兴金融产业带'规划注入新动能
- ○深圳站-罗湖口岸改造升级，深港融合利好罗湖口岸经济
- ○京基100顶层瑞吉酒店品牌升级提升项目高端形象
威胁 Threats
- △福田/前海/深圳湾高端项目持续分流罗湖金融企业
- △蔡屋围旧改可能带来新增供应，加剧片区竞争
- △14年楼龄带来的设备老化、节能标准不达标等ESG缺陷
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 京基100← | 170 | 26.0 | 0 |
| 城脉中心 | 175 | 35.0 | +5 |
| 城建云启大厦 | 130 | 40.0 | 40 |
| 地王大厦 | 140 | 30.0 | 30 |
| 平安金融中心 | 280 | 14.0 | +110 |