南山 · 南山科技园 · 超甲级
汉京金融中心
深圳市南山区深南大道9968号
160
元/㎡/月
76.0
入驻率 %
总建面
16.6万㎡
办公面积
10.0万㎡
楼层数
61层
入市年份
2018
层高
4.5m
电梯
22部
停车位
852个
物业管理
汉京物业（仲量联行顾问）
物业费
48元/㎡
楼面面积
1500-2100㎡
绿色认证
LEED 铂金级
业主方
汉京集团
项目诊断
汉京金融中心（350米/61层）由普利兹克奖得主汤姆·梅恩设计，是深南大道科技园段最醒目的建筑地标之一。全钢结构+LEED铂金级认证+全空气VAV系统代表了极高的绿色建筑标准。项目位于科技园核心区，紧邻腾讯大厦/百度国际大厦，科技企业租户生态丰富。但48元/㎡·月的物业费为深圳最高档，且距深大站步行约700米不够便利。政府创新型产业用房租金仅59元/㎡·月（需申请），形成价格双轨制。
区位价值
7.5
硬件品质
9.0
租赁表现
6.5
投资价值
7.0
发展前景
7.5
优势 Strengths
- +普利兹克奖得主汤姆·梅恩设计，全钢结构地标，建筑艺术价值极高
- +LEED铂金级认证，深圳极少数获此最高绿色建筑认证的写字楼
- +紧邻腾讯/百度/中兴，科技企业总部集聚区的网络效应
- +政府创新型产业用房59元/㎡·月，对科创企业极具吸引力
劣势 Weaknesses
- −物业费48元/㎡·月为深圳最高档之一，企业持有成本高
- −距深大站步行约700米，'地铁上盖'体验不如竞品
- −全钢结构虽然壮观但隔音/隔热性能存在争议
- −汉京集团品牌知名度不及华润/平安/招商，品牌溢价有限
机会 Opportunities
- ○科技园片区存量办公升级需求旺盛，超甲级供应稀缺
- ○深南大道+科技园双IP加持，科技企业总部选址首选之一
- ○深圳'20+8'产业集群政策持续利好科技园片区
- ○地铁15号线规划可能改善片区轨道交通覆盖
威胁 Threats
- △科技园片区多个城市更新项目将新增办公供应
- △科技行业裁员潮可能影响租户稳定性和续租意愿
- △创新型产业用房价格双轨制可能影响市场租金体系
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 汉京金融中心← | 160 | 24.0 | 0 |
| 中国华润大厦 | 260 | 18.0 | +100 |
| 万科云城 | 145 | 30.5 | 15 |
| 深圳湾科技生态园 | 130 | 28.0 | 30 |
| 平安金融中心 | 280 | 14.0 | +120 |