福田 · 福田中心区 · 甲级
卓越世纪中心
深圳市福田区金田路2030号
160
元/㎡/月
78.0
入驻率 %
总建面
46.6万㎡
办公面积
12.0万㎡
楼层数
65层
入市年份
2010
层高
4.1m
电梯
22部
停车位
1550个
物业管理
卓越物业
物业费
20元/㎡
楼面面积
1900-2200㎡
绿色认证
无
业主方
卓越集团
项目诊断
卓越世纪中心是福田CBD核心区的大型商务综合体，由4栋塔楼组成（最高65层/280米），是目前卓越集团在深圳的旗舰写字楼项目。项目占据金田路与福华三路黄金路口，距会展中心地铁站仅300米，交通和配套成熟度极高。但2010年竣工、楼龄15年，4.1m层高、无LEED认证等配置已落后于新建超甲级。20元/㎡·月的物业管理费在福田CBD同级别项目中偏低，是一个被低估的性价比选择。
区位价值
9.0
硬件品质
6.5
租赁表现
7.5
投资价值
6.0
发展前景
6.5
优势 Strengths
- +福田CBD核心区位（会展中心+岗厦双地铁），交通和配套无可挑剔
- +4栋塔楼46.6万㎡超级综合体，商务生态自闭环
- +20元/㎡·月物业费在福田CBD同级别中最具竞争力
- +1550个停车位，车位比远超福田CBD同类项目
劣势 Weaknesses
- −2010年竣工，楼龄15年，硬件标准（4.1m层高）落后于新建超甲级
- −无绿色建筑认证，ESG导向租户可能排除
- −卓越物业品牌知名度不及JLL/CBRE等国际物业管理行
- −空调系统为2010年配置，能效比低于冰蓄冷/VAV等新系统
机会 Opportunities
- ○福田CBD存量办公升级需求旺盛，120-160元/㎡价格带的甲级供应紧张
- ○福田区'金融服务'和'专业服务'双轮驱动带来稳定租户需求
- ○设备更新改造（空调/电梯/幕墙）可大幅提升资产价值和租户体验
- ○岗厦北综合交通枢纽建成后进一步提升片区通达性
威胁 Threats
- △福田CBD多个旧改项目将新增超甲级供应，局部竞争加剧
- △银行/证券等金融客户对楼龄和绿色认证要求日益严格
- △前海/超总等新区以政策优势争夺福田租户
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 卓越世纪中心← | 160 | 22.0 | 0 |
| 中民时代广场 | 185 | 33.0 | +25 |
| 平安金融中心 | 280 | 14.0 | +120 |
| 嘉里建设广场 | 260 | 8.5 | +100 |
| 皇庭中心 | 180 | 18.0 | +20 |