罗湖 · 罗湖 · 甲级
地王大厦
深圳市罗湖区深南东路5002号
140
元/㎡/月
70.0
入驻率 %
总建面
26.7万㎡
办公面积
16.0万㎡
楼层数
69层
入市年份
1996
层高
3.3m
电梯
15部
停车位
950个
物业管理
熊谷物业
物业费
30元/㎡
楼面面积
1900-2200㎡
绿色认证
无
业主方
深业集团
项目诊断
地王大厦（信兴广场）是深圳90年代的图腾级建筑，383.95米/69层曾是亚洲第一高楼（1996-1997）。由深业集团与日本熊谷组联合开发，美国建筑师张国言设计。35m挑高大堂至今仍是深圳写字楼中最大气的入口空间之一。但楼龄已近30年，层高仅3.3m（净高2.7m）、电梯仅15部、无绿色认证，硬件严重落后于现代甲级标准。空置率超25%（高楼层近50%），租金区间80-175元/㎡·月且议价空间极大。作为深圳城市记忆的一部分，其历史文化价值远超商业价值。
区位价值
8.0
硬件品质
3.5
租赁表现
4.0
投资价值
3.0
发展前景
4.0
优势 Strengths
- +深圳90年代城市图腾，'三天一层楼'深圳速度的代名词，文化符号价值无可替代
- +35m挑高大堂+深南大道/宝安南路口，昭示性和可达性极佳
- +大剧院地铁双线上盖+地王商圈，配套成熟度罗湖最高
- +租金低至80元/㎡·月，是深圳甲级写字楼的价格洼地
劣势 Weaknesses
- −1996年竣工，楼龄29年，层高仅3.3m（净高2.7m），空间压抑感明显
- −电梯仅15部（候梯时间超60秒），远低于现代甲级标准（20部+）
- −无绿色建筑认证，空调能耗高、设备老化，ESG评分极低
- −高楼层空置率近50%，租户结构以中小微企业为主，缺乏头部租户
机会 Opportunities
- ○蔡屋围片区城市更新（京基+华润旧改）注入区域升级动力
- ○低租金优势吸引创业企业和共享办公运营商
- ○罗湖口岸经济带政策利好，港资中小企业可能回流罗湖
- ○深圳'工业上楼'政策下的垂直产业空间转型可能
威胁 Threats
- △楼龄逼近30年，设备老化带来的维护成本和安全风险持续上升
- △罗湖区多个新建/在建超高层对老旧甲级形成代际碾压
- △若蔡屋围旧改后新增大量办公供应，将进一步挤压存量项目
- △绿色建筑法规趋严，高能耗老旧建筑可能面临强制改造
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 地王大厦← | 140 | 30.0 | 0 |
| 京基100 | 170 | 26.0 | +30 |
| 城脉中心 | 175 | 35.0 | +35 |
| 城建云启大厦 | 130 | 40.0 | 10 |
| 平安金融中心 | 280 | 14.0 | +140 |