南山 · 南山后海 · 超甲级
中国华润大厦
深圳市南山区科苑南路2666号
260
元/㎡/月
82.0
入驻率 %
总建面
21.5万㎡
办公面积
15.0万㎡
楼层数
66层
入市年份
2018
层高
4.5m
电梯
28部
停车位
1200个
物业管理
华润物业
物业费
38元/㎡
楼面面积
3200-4300㎡
绿色认证
LEED 金级
业主方
华润置地
项目诊断
中国华润大厦（'春笋'）是深圳湾第一地标，392.5米、KPF设计的独特曲面造型使其与深圳湾体育中心'春茧'形成'破茧成笋'的城市意象。作为华润集团总部所在地，项目坐拥深圳湾一线海景，入驻企业享后海总部基地政策红利。华润深圳湾综合体（含万象城、悦府、安达仕酒店）配套完善，是南山区最具品牌溢价的超甲级写字楼。当前出租率约84%，高区海景单位租金坚挺。
区位价值
9.0
硬件品质
9.5
租赁表现
7.5
投资价值
8.0
发展前景
8.5
优势 Strengths
- +392.5米KPF曲面塔楼，'春笋'造型识别度极高，深圳湾城市名片级地标
- +华润集团总部入驻，品牌背书极强，租户信心充足
- +深圳湾一线海景+后海总部基地政策，双重区位优势
- +华润深圳湾综合体（万象城+悦府+安达仕）配套，商务生态闭环
劣势 Weaknesses
- −租金260元/㎡·月远高于南山平均水平，中小企业难以承受
- −后海片区商务配套仍在完善中，餐饮/商业密度不及福田CBD
- −曲面楼型导致部分楼层实用率偏低，内部空间不规整
- −距地铁站步行约8分钟，地铁上盖优势不如福田竞品
机会 Opportunities
- ○深圳湾超级总部基地建设推进，片区商务价值持续提升
- ○后海总部基地政策加码，科技企业总部需求旺盛
- ○深圳湾文化广场等重大文化设施落成提升片区软实力
- ○跨境理财通等金融开放政策利好港资机构入驻
威胁 Threats
- △深圳湾超总多个高端项目入市，分散科技/金融企业总部落户选择
- △前海自贸区政策优势对后海形成直接竞争
- △高租金在经济调整期面临租户退租或缩租压力
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 中国华润大厦← | 260 | 18.0 | 0 |
| 深圳湾1号 | 280 | 12.0 | +20 |
| 平安金融中心 | 280 | 14.0 | +20 |
| 招商局广场 | 195 | 22.0 | 65 |
| 卓越前海壹号 | 155 | 38.0 | 105 |