罗湖 · 罗湖 · 超甲级
城建云启大厦
深圳市罗湖区桂园街道红岭南路与金华街交汇处
130
元/㎡/月
60.0
入驻率 %
总建面
19.0万㎡
办公面积
13.5万㎡
楼层数
72层
入市年份
2025
层高
4.5m
电梯
33部
停车位
600个
物业管理
城建物业
物业费
25元/㎡
楼面面积
2400-2600㎡
绿色认证
LEED 金级（预认证）
业主方
深投控/城建集团
项目诊断
城建云启大厦于2025年竣工，是罗湖蔡屋围片区333米超高层新地标。项目硬件标准突出（层高4.5m、LEED金级预认证），地铁9/11号线上盖优势显著。但2025年新入市叠加当前市场调整期，空置率偏高（约38.5%），租金承压。深投控国资背景为运营稳定性提供保障，长期来看随着片区城市更新推进，项目价值有望逐步释放。
区位价值
7.5
硬件品质
8.5
租赁表现
4.0
投资价值
6.5
发展前景
7.0
优势 Strengths
- +罗湖蔡屋围核心地段，9/11号线双地铁上盖，5条地铁交汇，通达性极佳
- +333米超高层地标，层高4.5m远超甲级写字楼标准，硬件品质突出
- +深投控国资背景，开发商实力雄厚，运营稳定性有保障
- +LEED金级预认证+绿建二星，符合ESG导向的租户需求
劣势 Weaknesses
- −2025年新入市，当前空置率高达38.5%，租户基础薄弱
- −罗湖片区整体租金下行，项目定价面临福田、南山同级别项目的竞争
- −周边城市更新尚未完成，商务氛围不如福田中心区和南山后海成熟
- −300㎡起租门槛限制了中小企业需求
机会 Opportunities
- ○罗湖'红岭新兴金融产业带'规划核心位置，政策红利可期
- ○前三年最高7折租金优惠吸引优质租户，有望快速提升出租率
- ○11号线开通后进一步提升与福田、南山的连接效率
- ○蔡屋围片区城市更新持续推进，区域商务价值长期向好
威胁 Threats
- △前海、后海持续供应高品质写字楼，分流罗湖租户需求
- △深圳甲级写字楼整体空置率超25%，市场竞争激烈
- △科技企业偏好南山，金融机构倾向福田，罗湖定位面临挑战
周边竞品对比
| 项目 | 租金 | 空置率 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 城建云启大厦← | 130 | 40.0 | 0 |
| 京基100 | 170 | 26.0 | +40 |
| 城脉中心 | 175 | 35.0 | +45 |
| 物资置地大厦 | 120 | 30.0 | 10 |
| 地王大厦 | 140 | 30.0 | +10 |